En résumé : au régime réel, un bailleur en location nue peut déduire de ses loyers les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et d'amélioration, les honoraires de gestion locative, les primes d'assurance (PNO, GLI), la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les frais de procédure. Ces déductions ne sont pas possibles au micro-foncier.
Le principe de la déduction des charges
Au régime réel d'imposition, le revenu foncier imposable est égal aux loyers encaissés moins les charges effectivement payées dans l'année. Chaque euro de charge déduite réduit votre base imposable, soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, 1 000 € de charges déductibles représentent environ 472 € d'impôt en moins.
La liste complète des charges déductibles
1. Les frais de gestion et d'administration
- Honoraires de gestion locative versés à une agence (chez Solidarimmo : 3,95 % TTC tout compris, intégralement déductibles) ;
- honoraires de mise en location restés à votre charge ;
- frais de procédure (avocat, commissaire de justice) en cas de litige avec un locataire ;
- frais de correspondance et de déplacement (forfait de 20 € par lot pour les bailleurs en gestion directe).
2. Les primes d'assurance
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- garantie loyers impayés (GLI) ;
- assurance emprunteur liée au crédit du bien.
3. Les intérêts et frais d'emprunt
Intérêts du prêt ayant financé l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien, ainsi que les frais annexes : frais de dossier, garantie (hypothèque, caution), assurance emprunteur.
4. Les travaux
- Entretien et réparation : remise en état sans modification de la structure (toiture, chaudière, peintures, plomberie) ;
- amélioration : apport d'un équipement ou d'un confort nouveau (isolation, remplacement de fenêtres, salle de bains) dans un logement d'habitation.
En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
5. Les impôts et taxes
Taxe foncière (hors part ordures ménagères, récupérable sur le locataire), taxe annuelle sur les logements vacants le cas échéant, contribution sur les revenus locatifs pour certaines sociétés.
6. Les charges de copropriété
Provisions versées au syndic dans l'année, régularisées l'année suivante en réintégrant la part récupérable sur le locataire.
7. Les charges locatives non récupérées
Charges normalement dues par le locataire mais non remboursées au 31 décembre de l'année de son départ.
Le déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers
Si le total des charges excède les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un bien classé E, F ou G de gagner au moins deux classes. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers pendant dix ans. C'est l'un des leviers de défiscalisation les plus puissants pour un bailleur, particulièrement pertinent au moment où le calendrier DPE impose de rénover.
Les erreurs à éviter
- Déduire des charges au micro-foncier : impossible, l'abattement de 30 % remplace tout.
- Oublier de conserver les justificatifs : factures, appels de fonds, avis de taxe foncière, relevés de gestion.
- Confondre travaux d'amélioration (déductibles) et d'agrandissement (non déductibles).
- Déduire la part des charges de copropriété récupérable sur le locataire.
Un gestionnaire professionnel sécurise ce travail : le récapitulatif fiscal annuel fourni par Solidarimmo liste l'ensemble des sommes encaissées et des charges déductibles, prêt à reporter sur votre déclaration 2044.
FAQ
Les honoraires de gestion locative sont-ils déductibles à 100 % ? Oui, au régime réel, ils sont intégralement déductibles des revenus fonciers, tout comme la prime de garantie loyers impayés.
Puis-je déduire les travaux réalisés entre deux locataires ? Oui, dès lors que le bien reste destiné à la location et que les travaux relèvent de l'entretien, de la réparation ou de l'amélioration.
Quels justificatifs conserver et combien de temps ? Toutes les factures et relevés pendant au moins trois ans après l'année de déclaration, délai pendant lequel l'administration peut exercer son droit de contrôle.
