Qu'est-ce-que c'est ?
En premier lieu, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) relève à la fois de la sphère juridique et fiscale. Dès la mise en location d’un ou plusieurs logements meublés, l’investisseur obtient le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), sous réserve de remplir certaines conditions.
Les conditions
Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit être meublé avec les meubles essentiels pour une vie normale, et le locataire apporte seulement ses effets personnels.
Pour connaître la liste des meubles essentiels cliquez-ici
Sur le plan fiscal, pour conserver le statut LMNP sans être considéré comme un loueur professionnel, les recettes locatives doivent respecter deux conditions :
1. Elles doivent être inférieures à 23 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal.
2. Elles ne doivent pas dépasser les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans différentes catégories : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux.
Les différentes catégories de location meublée
La location meublée peut servir à diverses fins, notamment en tant que résidence principale, résidence occasionnelle, location saisonnière ou location touristique. Les conditions et les avantages diffèrent en fonction de l’usage.
Louer meublé en tant que résidence principale du locataire
Le bail meublé en résidence principale est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il a une durée minimale d’un an, avec possibilité de renouvellement, sauf pour les étudiants, pour lesquels la durée est réduite à 9 mois sans renouvellement automatique. De plus, ce bail doit se conformer au contrat type défini dans le décret 2015-587 du 29 mai 2015.
En ce qui concerne le bail meublé de mobilité, il est encadré par les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989. Ce contrat de location de logement meublé est destiné aux locataires justifiant, au moment de la signature du bail :
- être en formation professionnelle,
- en études supérieures
- en contrat d’apprentissage, en stage
- en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
- en mutation professionnelle
- en mission temporaire liée à leur activité professionnelle.
Il a une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, sans possibilité de renouvellement ni de reconduction automatique.
Louer un meublé en tant que logement secondaire du locataire
La location saisonnière, réglementée par la loi Hoguet, concerne la location d’un bien pour une période maximale de 90 jours consécutifs, sans option de renouvellement.
Les meublés de tourisme, comme les villas, appartements ou studios meublés, sont destinés à une clientèle de passage qui n’y réside pas en permanence qui effectuent des séjours de courte durée (journée, semaine ou mois).
Formalités préalables
Pour bénéficier du statut et des avantages qui en découlent, il est nécessaire de suivre certaines démarches et formalités préalables.
1. Inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce :
➤ En tant que LMNP, vous devez vous inscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce de l’endroit où se situe le bien que vous louez en tant que LMNP.
➤ Cette inscription doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location en LMNP.
➤ L’inscription vous permettra d’obtenir un numéro de Siret, de déclarer officiellement votre activité, et d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.
➤ Il est important de noter que le statut de LMNP n’exige pas la création d’une société. Vous pouvez exercer cette activité en complément d’une activité salariée.
2. Autorisation préalable de changement d'usage :
➤ Dans certaines communes, une autorisation préalable de changement d’usage peut être requise pour la location répétée de votre logement à une clientèle de passage sur de courtes durées.
➤ A noter que cette autorisation peut être difficile à obtenir à Paris en raison de la rareté des logements d’habitation, et la ville peut exiger une compensation, comme la transformation d’autres locaux en logements d’habitation, en échange de cette autorisation.
Cependant, elle n’est généralement pas nécessaire si le logement loué reste la résidence principale du loueur pendant au moins 8 mois par an.
3. Enregistrement en meublé touristique ou chambre d'hôtes :
➤ Toute personne, qu’elle soit professionnelle ou non, qui propose à la location un meublé de tourisme (classé ou non), doit en faire la déclaration préalable auprès du maire de la commune où se situe le logement.
➤ Cette déclaration préalable n’est en principe pas requise lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur. Sauf si la commune exige une autorisation préalable pour le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, ou si le conseil municipal a pris une décision contraire.
➤ Les mêmes règles s’appliquent si vous louez des chambres chez vous en tant que chambre d’hôtes, y compris le petit-déjeuner, pour une ou plusieurs nuits à des touristes.
Il est essentiel de vérifier les réglementations locales et de consulter les autorités compétentes pour respecter vos obligations légales en location meublée, selon votre situation et l’emplacement du logement.
La fiscalité pour la LMNP
Que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnelle, la location de biens meublés est toujours classée comme une activité commerciale. Les revenus issus de ces locations sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des Revenus Fonciers.
Conclusion
En résumé, la LMNP est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la location de biens meublés, mais elle nécessite une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations fiscales en vigueur. Il est essentiel de prendre en compte la nature de la location, la réglementation locale, et de se faire conseiller pour tirer le meilleur parti de ce statut.