Quand un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?
Logement vide et meublé
Tout d’abord, le propriétaire peut donner son préavis au locataire pour trois principales raisons : pour reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche, pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux notamment en cas de faute du locataire. Généralement, le propriétaire doit donner congé au locataire 6 mois minimum avant la fin de la date d’échéance du bail. Cependant, il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions. Les locataires protégés sont des personnes âgées de 65 ans ou plus, qui disposent de ressources inférieures au plafond en vigueur. Celui-ci est fixé à 23 254 € pour une personne vivant seule en île France, et à 20 304 € pour une personne vivant en province.
Logements régis par la loi 1948
Pour les logements régis par la Loi de 1948, le propriétaire peut demander congé à son locataire pour les mêmes raisons vu précédemment et peut également demander congé pour travaux. Le locataire devra alors quitter le logement à la date de fin du préavis afin que le propriétaire puisse réaliser les travaux. Le propriétaire doit alors adresser à l’occupant une lettre de congé et lui proposer une solution de relogement.
Congé pour reprise
En effet, le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite reprendre le bien afin d’y habiter ou d’y loger un proche. Selon la cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 3, 3 mai 2018, n° 16/21744 une durée d’occupation de 4 à 5 mois peux suffire pour ensuite vendre ou relouer le bien. De plus, on peut en conclure que le propriétaire à 1 a 2 mois pour occuper le logement une fois le locataire parti.
Pour le propriétaire :
Pour que le propriétaire reprenne le logement et puisse y habiter, il doit le déclarer en tant que résidence principale.
Pour les proches du propriétaire :
Selon l’article 15 de la Loi de 89 le propriétaire peut loger :
- Son conjoint
- Le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé
- Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
- Ses ascendants
- Ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire
De plus, le courrier de préavis doit préciser les noms et adresses des personnes reprenant le logement et le lien les reliant au propriétaire.
Congé pour vendre
Logement vide
Le propriétaire peut donner congé à son locataire s’il souhaite vendre son bien.
Pour cela le propriétaire devra préciser dans sa lettre de préavis le prix de vente et les modalités de paiement ainsi que la description de l’objet de la vente. L’intérêt étant de laisser la priorité au locataire s’il souhaite acheter le logement, c’est le droit de préemption (droit accordé pour acquérir un bien par priorité à toute autre personne et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre).
Le locataire a alors deux mois pour donner sa réponse. Si le locataire accepte, il doit répondre au propriétaire par courrier recommandé dans un délai de 2 mois. En revanche, en l’absence de réponse, le propriétaire peut comprendre un refus d’achat.
Logement meublé
Le locataire ne dispose pas de droit de préemption dans un logement meublé.
Congé pour un motif légitime et sérieux
Le motif légitime et sérieux
Un motif légitime et sérieux se caractérise par deux grands types de motifs :
Les motifs imputables au locataire :
- Le non-paiement du loyer
- L’usage non paisible des lieux loués
- Non-respect de la destination des lieux
- Un défaut d’assurance
- La sous-location
- La transformation des lieux sans l’accord du propriétaire
- L’opposition à la réalisation de travaux
Les motifs non imputables au locataire :
- La réalisation de travaux
- L’expropriation pour cause d’utilité de bien
- Le non-renouvellement du cautionnement
- Une démolition en vue d’une reconstruction
Les sanctions pour le bailleur en cas de fraude
Congé pour reprise :
Si le locataire doute du congé pour motif de reprise il peut demander un contrôle auprès du juge. En effet, si le locataire remarque que le logement n’est pas habité par la ou les personnes mentionnées dans la lettre de préavis ou que le logement n’est pas habité ou que celui-ci n’est pas utilisé comme résidence principale, le locataire peut demander un contrôle auprès du juge. Il devra alors, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut ensuite demander réparation en dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Alors, le propriétaire se verra condamné à payer une amende pénale de 6 000 € maximum et de 30 000 € maximum si le propriétaire est une personne morale.
Congé pour vendre :
Si le locataire doute de l’intention de son propriétaire de vendre le logement, alors il peut également demander un contrôle auprès du juge. En effet, le locataire doit apporter la preuve que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre le bien, par exemple le prix du bien ne correspond pas à sa véritable valeur. Il devra alors, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut ensuite demander réparation en dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Dans ce cas, le propriétaire se verra condamné au même titre que pour la reprise à payer une amende pénale de 6 000 € maximum et de 30 000 € maximum si le propriétaire est une personne morale.
