Fixer un loyer équitable est essentiel lors de la mise en location d’un bien immobilier. Pour attirer rapidement des locataires et éviter que votre logement reste vacant, il est crucial de calculer un montant qui reflète la valeur du logement.
Évaluer son logement
Pour établir un loyer équitable, il est primordial de procéder à une analyse minutieuse de votre logement et de son environnement. Plusieurs facteurs doivent être pris en considération.
Localisation
Tout d’abord, la localisation est cruciale : que votre logement soit situé en zone urbaine ou à la campagne, sa proximité avec les commodités est à évaluer. De plus dans certaines villes les loyers sont encadrés.
Surface habitable
Ensuite, la surface habitable joue un rôle déterminant dans la fixation du loyer. Il convient de prendre en compte les mètres carrés effectivement utilisables, en mettant de côté les superficies définies par la loi Carrez.
Caractéristiques du logement
Les caractéristiques du logement sont également importantes : qu’il soit meublé ou vide, ainsi que son état général, en bon état ou dégradé.
Équipements extérieurs
Les équipements extérieurs sont à considérer : la présence d’un ascenseur, d’un jardin ou balcon, d’un parking, ou encore le caractère sécurisé de la résidence avec digicode et interphone.
Diagnostic de Performance Énergétique
Un élément crucial à ne pas négliger est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Une isolation insuffisante peut entraîner des dépenses énergétiques élevées pour le locataire, ce qui doit être pris en compte dans la fixation du loyer. À l’inverse, une bonne isolation permettra de justifier un loyer légèrement plus élevé.
Il est impératif de fournir les diagnostics immobiliers requis lors de la location à usage d’habitation principale, notamment le DPE, qui informe sur l’efficacité thermique du logement et les coûts prévisionnels de chauffage.
Les offres du marché
Se renseigner sur le marché immobilier est essentiel pour avoir une idée précise des tarifs à appliquer. Il est recommandé d’analyser les prix pratiqués pour des logements similaires au vôtre, en se focalisant sur :
- La situation géographique : utilisez des outils comme MeilleursAgents pour consulter les prix des dernières transactions et les moyennes des loyers dans la ville ou même dans le quartier.
- La surface habitable au mètre carré : comparez les prix au m² pour des logements de taille similaire afin de déterminer un tarif compétitif.
- La qualité du bien : prenez en compte l’état général du logement, ses équipements, et tout autre critère de qualité qui pourrait influencer le loyer.
Calcul du taux de rentabilité brute
Une fois que vous avez effectué les recherches nécessaires pour vous faire une idée du prix du loyer que vous allez fixer, il est intéressant d’effectuer le calcul du taux de rentabilité brute. Ce calcul s’applique notamment lorsque vous avez encore un prêt immobilier à rembourser sur le logement en question. L’objectif est que le montant du loyer se rapproche autant que possible de vos dépenses mensuelles de remboursement du prêt. Plus le loyer se rapproche de vos dépenses mensuelles, plus l’investissement est avantageux.
Le calcul : (montant annuel du loyer / montant d’achat du logement) x 100.
Ce calcul vous permettra d’obtenir un pourcentage. En France, le rendement locatif moyen brut est estimé autour de 5,9%. Cependant, des écarts importants sont à relever entre les différentes villes.
Quelques règles
Le propriétaire jouit d’une certaine liberté pour fixer le loyer qu’il souhaite lors d’une première location, d’un logement vacant ou d’une nouvelle location. Cependant, cette liberté est conditionnée par plusieurs facteurs :
- Le logement ne doit pas être situé dans une zone considérée comme tendue.
- Dans le cadre d’un bail de location nue (d’une durée de 3 ans), toute augmentation du loyer ne peut se faire que si une clause contractuelle de révision est prévue. De plus, cette augmentation ne peut pas dépasser la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.
- Pour le renouvellement du bail, toute augmentation du loyer est également soumise à des contraintes. Elle ne peut intervenir que si lors du premier contrat de bail, le montant du loyer était nettement inférieur au prix du marché local.
Les cas particuliers
En zones tendues
Qu’est ce qu’une zone tendue ?
Une zone dite « tendue » désigne une liste de communes urbaines où le marché immobilier est considéré comme tendu, ce qui se traduit par des prix et des loyers élevés. Dans ces zones, la fixation du loyer est encadrée par des dispositifs spécifiques, et le préavis du locataire est réduit.
Cette liste des communes considérées comme tendues est mise à jour chaque année. La dernière mise à jour disponible date du 25 août 2023.
Fixation du loyer
Si votre logement se trouve dans une zone tendue, vous devez prendre connaissance de ces règles avant de fixer un loyer équitable.
Lors de la première mise en location, le loyer n’est pas encadré. Cependant, en cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise. Il est tenu d’appliquer au nouveau locataire le même loyer que celui appliqué au précédent.
Encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un outil utilisé par certaines villes pour réguler les prix des loyers. Son objectif principal est de lutter contre les loyers excessifs et de favoriser l’accès au logement pour tous, notamment les travailleurs, les familles et les étudiants.
Le calcul du loyer mensuel s’effectue en multipliant le nombre de mètres carrés habitables du logement par le montant de référence majoré indiqué pour 1 mètre carré par mois.
Loi Pinel
En choisissant d’investir en loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt afin de réduire votre charge fiscale. Pour cela, vous vous engagez à louer votre logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, ce qui vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt respective de 12, 18 ou 21 %.
Cependant, en optant pour ce dispositif, vous devez respecter certaines conditions. Vous devez louer votre logement à un locataire aux revenus modestes, dont les revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds définis. De plus, vous devez fixer un loyer modéré, qui sera calculé en fonction de la zone où se situe votre logement.
Conclusion
En conclusion, fixer un loyer équitable et en accord avec les réglementations en vigueur est crucial pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. En analysant attentivement les caractéristiques du logement, la situation géographique, ainsi que les dispositifs légaux tels que l’encadrement des loyers ou la loi Pinel, il est possible de trouver un équilibre entre rentabilité et accessibilité pour les locataires. Que ce soit en zone tendue avec des règles spécifiques ou dans le cadre d’investissements à long terme comme la loi Pinel, comprendre les tenants et aboutissants du marché immobilier est essentiel. Cela permet de prendre des décisions éclairées et assurer la pérennité de son investissement.
