Dorénavant, avant chaque location, les propriétaires doivent constituer un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), regroupant plusieurs diagnostics obligatoires qui doivent être annexée au bail (Article 3-3 de la loi du 6 Juillet 1989, régissant les baux d’habitation, et dernièrement modifié par la Loi ALUR). Mais alors, quels sont ces diagnostics obligatoires ?
État des servitudes « risques » et pollutions (ERP, ex ERNT)
Cet état, obligatoire depuis le 1er Janvier 2019, informe entre autre le locataire des éventuels risques naturels (incendies, séismes…), miniers (cavités souterraines), technologiques (proximité d’installation à effets toxiques…) encourus en fonction du lieu de situation du bien loué, et contient une information relative à la pollution des sols.
Durée de validité : 6 mois.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Obligatoire depuis le 1er Juillet 2007 (parties privatives uniquement), il doit également figurer sur l’annonce du bien en vue de sa commercialisation depuis le 1er Janvier 2011. Il évalue la consommation d’énergie du logement et estime ses émissions de gaz à effet de serres.
Durée de validité : 10 ans.
Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic, obligatoire depuis le 12 Août 2008 pour tous les logements construits avant le 1er Janvier 1949, indique la mesure de concentration de plomb dans les revêtements du logement (peintures, tapisseries…), y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille, balcon, etc…).
• Si le diagnostic révèle la présence de revêtements non dégradés ou non visibles ou en état d’usage contenant du plomb (classe 1 et 2), le propriétaire du bien doit alors veiller à l’entretien des revêtements.
• Si le diagnostic révèle une concentration supérieure au taux réglementaire autorisé (classe 3), le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux afin de supprimer le risque d’exposition au plomb et a l’obligation de communiquer le constat (annexes comprises) aux occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou partie d’immeuble.
Durée de validité : 6 ans si présence de plomb. Validité illimitée si le résultat est négatif.
Diagnostic amiante parties privatives (DAPP)
Ce diagnostic, obligatoire depuis le 1er Janvier 2013 pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, permet de repérer la présence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (faux plafonds, calorifugeage…).
Attention, si ce diagnostic n’a pas à être obligatoirement communiqué au locataire, cela reste toutefois fortement conseillé !
Durée de validité depuis le 01/01/2013: illimitée en l’absence d’amiante. Si la présence d’amiante est avérée des actions devront être engagées dans différents délais en fonction des matériaux concernés
État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz
Depuis le 1er Janvier 2018, l’établissement de diagnostics gaz et/ou électricité a été rendu obligatoire pour tous les logements dont les installations datent de plus de 15 ans.
Durée de validité : 6 ans
Surface Habitable
Ce diagnostic ne fait pas partie à proprement parler du DDT mais l’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 impose depuis le 28 Mars 2009 de faire figurer sur le bail de location la surface habitable exacte du bien.
Durée de validité : Illimitée, sauf s’il y a eu modification des lieux loués.
Pourquoi réaliser ces diagnostics ?
Premièrement, parce que c’est obligatoire !
Mais au-delà de ça, la réalisation du DDT sécurise la location pour le propriétaire et protège les futurs locataires.
En obtenant ces diagnostics avant la commercialisation de son bien, le propriétaire peut alors réaliser les travaux de mise aux normes nécessaires avant toute location du logement.
Ces diagnostics doivent être établis par un diagnostiqueur qualifié, certifié et assuré, ce qui garantit aux clients les compétences de l’expert.
Quels sont les risques ?
Cela dépend du diagnostic concerné…
En effet, l’absence de diagnostic ERP, CREP, gaz, électricité en annexe du bail peut engager la responsabilité civile ou pénale d’un propriétaire
Une erreur supérieure à 5% dans la surface habitable mentionnée au bail peut entraîner une diminution équivalente du loyer.
Le DPE, n’a quant à lui qu’une valeur informative. Il reste néanmoins légalement obligatoire.
