La location immobilière est un marché dynamique, mais il n’est pas sans risques. Pour les propriétaires, la garantie loyers impayés (GLI) se présente comme un rempart essentiel face aux aléas financiers des locataires.
1. Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ?
L’assurance garantie loyers impayés aussi appelé GLI, est une assurance de protection pour les propriétaires d’un logement mis en location. En effet, le fait de mettre en location une maison ou un appartement expose le propriétaire à divers risques. Afin de prévenir ces éventualités, le propriétaire a la possibilité de souscrire une assurance garantie loyers impayés.
2. Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?
Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations de paiement, l’assurance entre en action en conformité avec les conditions préalablement établies. Certains contrats de Garantie Loyers Impayés (GLI) offrent également une couverture pour les éventuelles dégradations locatives, ajoutant ainsi une protection complémentaire. Concrètement, le propriétaire verse un pourcentage du loyer à l’assurance. En échange, l’assureur assure une protection au propriétaire dans le cas où le locataire cesserait de s’acquitter de son loyer.
Les services généralement inclus dans la GLI
Indemnisation des loyers impayés : En cas de non-paiement des loyers par un locataire défaillant, l’assurance avance au propriétaire les montants dus.
Détériorations immobilières : La GLI rembourse les coûts liés aux réparations et à la remise en état occasionnées par des dégradations locatives.
Protection juridique : En cas de contentieux avec un locataire en défaut de paiement, l’assurance prend en charge les frais associés à une procédure judiciaire, tels que les frais d’intervention de la police, du serrurier, des huissiers et d’un avocat.
Départ prématuré : Si un locataire décède ou quitte prématurément le logement avant la fin du bail, l’assureur rembourse les loyers impayés.
Il est crucial de noter que la Garantie Loyers Impayés (GLI) demeure facultative et non obligatoire.
3. Combien coûte la garantie loyers impayés ?
La souscription à une assurance loyers impayés engendre un coût significatif. En règle générale, le tarif de cette assurance oscille entre 2,5 % et 5 % du montant mensuel du loyer.
La prime d’assurance loyers impayés est déterminée par deux critères principaux :
1. Le montant du loyer à garantir : Cette information est stipulée dans le bail, en incluant les charges éventuelles.
2. Les options souscrites par le propriétaire : Le coût de la prime peut varier en fonction des options choisies par le propriétaire, telles que la garantie contre les dégradations, la gestion du dossier de bail, la vérification du dossier du locataire, etc.
4. Les conditions de souscription à la GLI
L’assureur impose des conditions spécifiques pour la souscription de la Garantie Loyers Impayés (GLI), qui sont catégorisées en deux principaux volets :
Conditions liées au logement :
Le logement doit être la résidence principale du locataire, et être a usage d’habitation telles que maisons, pavillons, appartements et studios. La GLI n’est pas applicable pour les locaux commerciaux, les logements de fonction, les résidences secondaires et les locations saisonnières.
- Le montant du loyer garanti est soumis à une limite déterminée par les assureurs, généralement située autour de 2 000 à 5 000 €.
Conditions de solvabilité du locataire :
Pour que l’assurance accepte de couvrir un logement contre les risques de non-paiement par son occupant, le locataire doit démontrer sa solvabilité en présentant certains documents au propriétaire. Ces justificatifs incluent :
Les trois derniers bulletins de salaire, justifiant un revenu d’au moins 2,85 fois le montant du loyer ;
Un contrat de travail attestant de la nature de l’embauche (CDI, CDD, etc.) ;
Les deux derniers avis d’imposition ;
Une pièce d’identité ;
Une attestation en cas de perception des APL ou d’autres prestations de la CAF.
Les 3 dernières quittances de loyés
Ces pièces sont généralement requises lors de la constitution d’un dossier locatif par une agence immobilière. Pour la souscription d’une assurance habitation étudiante, l’étudiant devra fournir, en remplacement des attestations de salaire, une copie de sa carte d’étudiant et un engagement de caution émanant d’une personne justifiant de sa solvabilité.
ATTENTION : En souscrivant à une assurance loyers impayés, la nécessité d’exiger un garant auprès de votre locataire est éliminée. Traditionnellement, un garant est une entité physique ou morale qui se porte garant pour le locataire en s’engageant à régler le loyer et les charges en cas de défaut de paiement. Cependant, avec la souscription à une assurance de loyers impayés, cette responsabilité de garantie repose entièrement sur votre assureur, éliminant ainsi la nécessité d’un garant externe.
5. Les critères pour choisir sa garantie loyers impayés
Le choix de son assurance pour la couverture des loyers impayés et des détériorations locatives dépend de plusieurs paramètres. Voici les principaux critères à évaluer lors de votre sélection :
Le niveau de garanties
Optez pour une assurance qui offre une couverture complète des loyers impayés et des dommages locatifs. Vous avez également la possibilité de souscrire à des options supplémentaires en fonction de vos besoins, telles que le remboursement des frais de justice pour les procédures d’expulsion, la vérification du dossier de location, etc.
Le plafond d'indemnisation
Le plafond d’indemnisation représente le montant maximal que l’assureur peut verser en dédommagement des loyers impayés. Il est crucial de déterminer si ce plafond correspond à vos attentes.
Le plafond de loyer assurable
Il s’agit du loyer impayé maximal assurable par la compagnie d’assurance, généralement fixé entre 2 000 € et 5 000 € par mois au maximum.
La durée des garanties
La durée des garanties peut varier de 12 mois à une durée illimitée jusqu’à un montant qui peut être plafonné (entre 80 000 à 100 000 euros). Il est recommandé de choisir une période d’au moins 3 ans, compte tenu de la longueur de certaines procédures administratives et judiciaires.
La franchise
La franchise représente la somme que le propriétaire doit prendre en charge en cas de litige locatif. Il est essentiel de comprendre et d’évaluer cette franchise lors de la souscription de l’assurance.
Le délai de carence
Le délai de carence est la période initiale pendant laquelle le propriétaire doit assumer les loyers impayés sans bénéficier de l’indemnisation de la GLI. Il est important de prendre en compte cette période lors de la comparaison des devis.
6. Comment se déclenche la garantie loyers impayés
En cas de loyer impayé ou de sinistre, le processus d’activation de la Garantie Loyers Impayés (GLI) suit des étapes précises que le propriétaire doit respecter :
1. Adresser un courrier de relance au locataire.
2. Envoyer une mise en demeure de payer si aucune réponse n’est reçue dans les 15 jours suivant la relance.
3. Délivrer un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
4. Contacter la compagnie d’assurance et remplir une déclaration de sinistre.
Le propriétaire peut s’attendre à être indemnisé dans un délai de 3 mois à compter de la survenance du premier défaut de paiement.
En cas de paiement partiel par le locataire entre le signalement du sinistre et le versement des indemnités, le propriétaire est tenu d’en informer l’assureur. Cette communication des paiements effectués par le locataire garantit que l’indemnisation reflète précisément la situation financière du bailleur.
A SAVOIR : Si vous avez souscrit à une GLI d’une agence de gestion locative, toutes ces démarches sont effectuées et gérées par votre gestionnaire.
7. La garantie Visale d'Action au logement
En cas de loyer impayé ou de sinistre, le processus d’activation de la Garantie Loyers Impayés (GLI) suit des étapes précises que le propriétaire doit respecter :
1. Adresser un courrier de relance au locataire.
2. Envoyer une mise en demeure de payer si aucune réponse n’est reçue dans les 15 jours suivant la relance.
3. Délivrer un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
4. Contacter la compagnie d’assurance et remplir une déclaration de sinistre.
Le propriétaire peut s’attendre à être indemnisé dans un délai de 3 mois à compter de la survenance du premier défaut de paiement.
En cas de paiement partiel par le locataire entre le signalement du sinistre et le versement des indemnités, le propriétaire est tenu d’en informer l’assureur. Cette communication des paiements effectués par le locataire garantit que l’indemnisation reflète précisément la situation financière du bailleur.
A SAVOIR : Si vous avez souscrit à une GLI d’une agence de gestion locative, toutes ces démarches sont effectuées et gérées par votre gestionnaire.
8. Notre garantie loyers impayés
En optant pour une Garantie Loyers Impayés (GLI) chez Solidarimmo, le propriétaire bailleur se garantit une indemnisation en cas de loyers impayés ou de dégradations locatives, avec un plafond défini dans le contrat d’assurance. Cette couverture peut également inclure les frais liés aux procédures contentieuses en cas de litige avec le locataire.
Notre GLI prend en compte :
Loyers et frais de procédure garantis à hauteur de 100 000€
Protection juridique pour un montant de 19 000€
Détériorations Immobilières pour un montant de 10 000€
Sans aucune limite de temps
Plafond de loyers couvert d’un montant maximum de 5 000€
De plus chez Solidarimmo, toutes les démarches liées à la GLI sont gérées par votre gestionnaire.
9. Conclusion
En résumé, que vous optiez pour la Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès d’une assurance privée ou pour la Garantie Visale d’Action Logement, ces dispositifs sont des atouts essentiels pour sécuriser vos investissements locatifs. La GLI offre une protection complète contre les loyers impayés, les dégradations, et les frais juridiques, tandis que la Garantie Visale, spécifiquement destinée aux propriétaires bailleurs privés, constitue une alternative gratuite. Il est crucial de comprendre les conditions d’éligibilité et les étapes de souscription pour tirer pleinement avantage de ces garanties, qui contribuent à renforcer la tranquillité d’esprit des propriétaires face aux incertitudes liées à la location. Avant de prendre une décision, il est recommandé de bien évaluer vos besoins et de comparer les offres disponibles pour une gestion locative éclairée et sereine.
