La loi ALUR, adoptée en mars 2014, représente une avancée. Principalement, en matière de régulation du marché immobilier, de supervision des pratiques abusives, de promotion de l’accès au logement pour les ménages, et d’encouragement à l’innovation et à la transparence.
Les objectifs de la loi
Les trois principaux objectifs de la loi ALUR sont les suivants :
Réguler les marchés immobiliers et superviser les pratiques abusives pour assurer un fonctionnement équitable et transparent.
Promouvoir l’accès au logement, en particulier pour les populations les plus vulnérables, en mettant en place des mesures de protection.
Encourager l’innovation et accroître la transparence dans le secteur immobilier pour favoriser le progrès et la compréhension des opérations immobilières.
Le public concerné
La loi ALUR concerne divers acteurs de l’immobilier, y compris :
Locataires : ils bénéficient de mesures de protection visant à améliorer leurs droits et leur accès au logement.
Propriétaires : ils sont touchés par les réglementations visant à encadrer la location et la vente de biens immobiliers.
Bailleurs : ils doivent se conformer aux dispositions de la loi concernant les baux et les loyers.
Copropriétaires : les règles de copropriété sont également impactées par la loi Alur.
Agences immobilières : elles doivent se conformer aux nouvelles réglementations et pratiques visant à accroître la transparence et la qualité des services.
Garants : les personnes se portant garant d’un locataire peuvent être concernées par les obligations en matière de garantie.
La loi Alur a donc un impact sur un large éventail d’acteurs du secteur immobilier en France.
Les mesures phares de la loi
En effet, la loi Alur est vaste et complexe. Elle contient 177 articles de loi, nous allons vous expliquer les mesures phares de la loi.
Rapport locataire-propriétaire
Le premier volet de la loi Alur se concentre sur l’amélioration des relations entre locataires et propriétaires. Elle introduit des règles précises et contraignantes pour divers aspects des contrats de location. Cela inclut la rédaction des baux, la réalisation d’états des lieux, la réalisation de diagnostics techniques, la fourniture de pièces justificatives, et la fixation des honoraires des agents immobiliers. De plus, pour garantir un certain niveau de confort dans les logements loués meublés, la loi établit une liste minimale des éléments de mobilier requis, définie par décret. La notion de location meublée de courte durée, notamment à des fins touristiques, est également clarifiée.
La loi identifie également les zones tendues, où le délai de préavis imposé au locataire en cas de déménagement est réduit à un mois. De plus, en cas de fin de bail et de départ du locataire, le dépôt de garantie sera restituée au locataire dans le délai maximal d’un mois après la restitution des clés, dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et, dans le cas contraire, dans un délai maximal de deux mois déduction faite des sommes qui pourraient être dues par lui au bailleur, notamment pour réparations, remise en état ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable du fait du locataire.
Les droits des locataires sont également renforcés en cas de vente du logement par le propriétaire, juste après son acquisition, afin de protéger les occupants actuels.
Encadrement des loyers
La loi Alur a introduit des dispositions visant à encadrer les loyers dans les zones où la demande locative est particulièrement forte dit « zones tendues ». Il est important de noter que le dispositif initial d’encadrement des loyers, instauré en 2014, a été remplacé par une expérimentation prévue pour une période de cinq ans, désormais énoncée à l’article 140 de la loi Elan. Cette expérimentation peut être mise en œuvre dans les zones à forte demande locative, sur demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de logement. La loi Elan a donc instauré un caractère expérimental à l’encadrement des loyers.
Les professionnels de l'immobilier
La réglementation des professions immobilières a été renforcée grâce à la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ce conseil propose un code de conduite précis énumérant les règles à suivre pour les détenteurs de la carte professionnelle, sous peine de sanctions. Les sanctions disciplinaires vont d’un avertissement à une interdiction permanente d’exercer.
Le processus de délivrance de la carte nécessaire aux professionnels de l’immobilier pour travailler a été simplifié grâce à un décret. Cette carte est désormais délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale.
Pour s’adapter aux évolutions du secteur, les professionnels de l’immobilier sont tenus de suivre régulièrement des formations obligatoires.
Les pratiques des marchands de listes sont également réglementées pour éviter l’achat de listes de biens qui ne sont plus disponibles car ils ont déjà été loués ou vendus par un autre intermédiaire.
Amélioration de la gestion des copropriétés
La loi Alur a instauré plusieurs mesures visant à améliorer la connaissance de l’état des copropriétés et à détecter les situations financièrement fragiles. Depuis 2017, les copropriétés sont répertoriées et enregistrées dans un registre. Un décret détaille les procédures d’enregistrement et le contenu d’une fiche synthétique qui réunit des informations permettant d’identifier le syndicat, de comprendre la situation financière de la copropriété, et de connaître les procédures administratives ou judiciaires en cours.
La loi Alur établit également des règles sur la rémunération des syndics, en imposant un modèle de contrat type pour les syndics, défini par décret. Les syndics s’engagent à fournir aux copropriétaires et aux occupants des informations relatives à la copropriété, garantissant ainsi une plus grande transparence.
Le plafonnement des frais liés à la fourniture de documents relatifs à la copropriété et des honoraires perçus par le syndic pour le recouvrement de créances est également prévu.
Pour accroître la transparence dans la gestion des fonds, la loi exige que les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété soient tenus sur des comptes distincts.
La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats pour garantir une meilleure couverture en cas de dommages.
En outre, la loi Alur, amendée par l’ordonnance a établi des règles pour mieux informer les acheteurs potentiels des lots en copropriété dès la phase de promesse de vente.
Lutte contre la dégradation des copropriétés
Dans le but d’encourager les copropriétaires à entretenir et améliorer régulièrement leurs bâtiments, la loi a rendu obligatoire la création d’un fonds de travaux. Ce fonds permet aux copropriétaires de prévoir à l’avance les fonds nécessaires pour financer des travaux tels que la rénovation énergétique, la réfection des toitures, ou le remplacement des équipements de chauffage collectif.
En outre, la réalisation d’un diagnostic complet des copropriétés est maintenant une exigence légale. Ce diagnostic englobe une évaluation technique de l’état des bâtiments et des équipements, une analyse de la conformité aux réglementations, une évaluation de la performance énergétique, ainsi qu’une évaluation de la gestion patrimoniale de l’immeuble.
Enfin, les opérations de requalification des copropriétés dégradées visent à traiter de manière globale les problèmes de ces copropriétés. Dans les cas les plus graves, ces opérations peuvent être déclarées d’intérêt national et sont mises en œuvre par un établissement public foncier d’État.
Simplification des demandes de logements sociaux
La loi Alur a introduit des services en ligne visant à simplifier la demande de logement social. Désormais, chaque demande de logement social peut être soumise en ligne, via un site web où les citoyens peuvent suivre l’évolution de leur demande et renouveler leur demande de logement. Ce site offre également un annuaire des guichets locaux disponibles pour les demandeurs, ainsi que des informations essentielles sur le logement social dans chaque commune.
Grâce au « dossier unique numérique du demandeur », les demandeurs peuvent télécharger leurs propres documents justificatifs, tels que pièces d’identité ou avis d’imposition, qui sont ensuite enregistrés dans le Système national d’enregistrement, qui est une base de données consultée par les organismes qui sélectionnent des candidats pour les propriétaires.
Développement de l'offre de logements abordables
Une autre mesure de la loi vise à accroître l’offre de logements abordables grâce à l’intermédiation locative. Les communes qui ne respectent pas les obligations de la loi SRU (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain) ont désormais la possibilité de déduire de leurs pénalités les dépenses engagées pour le logement de personnes défavorisées dans le parc immobilier privé, contribuant ainsi à l’effort de solidarité nationale.
Pour garantir un traitement plus efficace et transparent des demandes, la gestion des demandes de logement social, les informations sur la situation des demandeurs et les étapes du processus sont centralisées au niveau des intercommunalités dotées d’un programme local de l’habitat (PLH), et ces systèmes sont interconnectés avec le système national d’enregistrement (SNE).
De plus, la loi ALUR a créé l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) pour assurer un contrôle unifié et une évaluation globale de l’action des opérateurs du logement social.
Mesure en faveur des personnes défavorisées
La loi Alur a introduit plusieurs mesures pour améliorer la situation des locataires et des personnes sans domicile fixe, notamment :
1. Prolongation de la trêve hivernale : La loi a étendu la période de protection des locataires contre les expulsions locatives de 15 jours, la faisant durer jusqu’au 31 mars, afin d’éviter les mises à la rue pendant les mois d’hiver.
2. Renforcement de la gouvernance : Les compétences du comité régional de l’habitat ont été élargies pour inclure les questions d’hébergement, tandis que les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) sont désormais chargées de coordonner, évaluer et superviser le dispositif de prévention des expulsions locatives au niveau départemental, ainsi que d’examiner les cas individuels.
3. Service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) : La mise en place d’un SIAO unique à l’échelle départementale est généralisée pour mieux connecter les services d’accueil, d’hébergement, et d’accompagnement vers l’insertion et le logement pour les sans-abri. Le SIAO gère le numéro d’urgence 115 et oriente les personnes sans domicile vers les structures les plus appropriées à leur situation.
4. Participation des résidents des foyers : La loi prévoit que l’ensemble des résidents d’un foyer élise un comité pour les représenter dans les relations avec le gestionnaire ou le propriétaire.
5. Droit à l’information et à la participation : La loi garantit le droit des personnes hébergées à être informées de leurs droits fondamentaux et met en place des mécanismes concrets pour les défendre et leur permettre de participer aux décisions, quelle que soit la structure d’hébergement dans laquelle elles se trouvent.
Lutte contre l'habitat indigne
La loi Alur met en place des mesures pour forcer les propriétaires à rénover les logements loués qui présentent des conditions indignes, en imposant des travaux sous peine de sanctions financières. Ces travaux visent à améliorer la sécurité et la santé des locataires.
En cas de logement insalubre, les allocations de logement peuvent être suspendues. Pendant cette période, le locataire paie au propriétaire un loyer réduit, déduit du montant des aides. Une fois les travaux d’amélioration effectués, le propriétaire peut à nouveau recevoir ces aides.
La loi vise également à prévenir la mise en location de logements dégradés et empêche les marchands de sommeil condamnés d’acheter de nouveaux logements à des fins de location. Ces dispositions visent à améliorer la qualité des logements locatifs et à protéger les droits et la sécurité des locataires.
De nouvelles formes d'habitat
La loi Alur a établi un cadre juridique pour l’habitat participatif, une nouvelle forme d’habitat dans laquelle des futurs propriétaires unissent leurs ressources pour concevoir, construire et financer collectivement leurs logements.
De plus, la loi a défini un cahier des charges pour l’habitat léger démontable et non mobile, comme les yourtes. Ce cahier des charges précise les obligations concernant l’implantation de ces structures, y compris les raccordements aux services essentiels tels que l’eau et l’électricité, ainsi que le respect des normes de sécurité et de salubrité. Ces mesures visent à encadrer et à réglementer ces formes d’habitat pour garantir la sécurité et le bien-être des habitants.
Conclusion
En résumé, la loi ALUR a cherché à apporter des réformes importantes pour rendre le marché immobilier français plus équitable et transparent, tout en promouvant le droit au logement pour tous.
